未来 房价还有没有可能大涨?

1评论 2017-11-02 07:00:10 来源:猫叔聊财经 作者:猫叔 上市公司绝密调研报告

  来源:猫叔聊财经

  01.楼市的本质

  如何认清楼市?其实楼市的本质很简单,看不清楚的人,是被太多信息过度干扰了。

  我们都知道,浮在水面的冰山,仅仅是整体的一小部分。而更为庞大的部分隐匿于水下。如果把楼市比喻成冰山的话,那么,大多数人仅仅看到的是水上的部分,水面上的问题,是房子的居住属性问题,跟每个人都息息相关——所以,大部分人的问题无非就是两个:

  A. 未来房价是涨还是跌?

  B. 什么时候才能买。

  但实际上,往往是水下那庞大的,大部分人不轻易涉及到的部分,才是左右房价涨跌的根本因素,才是房地产的实质。

  房地产,是宏观经济的调控工具。至少现在还是。任志强的话,可能说的更难听,但更形象了一点:

  “房地产就是夜壶,

  需要拉动经济的时候就拉出,

  不需要时就靠边站。”

  每当经济不好的时候,就是房地产市场再次启动的时候。回顾历史,我们可以看到房地产的调控记录:

  刺激:1999-2003发展购房信贷、降低税收取,消不合理收费、土地出让实行市场化机制

  抑制:2004-2008Q3依赖房地产投资发展经济、同时抑制房价过快上涨

  刺激:2008Q4-2009全方位刺激购房需求

  抑制:2010-2011首次限购、调控持续升级

  刺激:2012-2013Q1降准降息

  抑制:2013Q2-2014Q2国五条出台、强调差别化信贷

  刺激:2014Q3-2016Q3限制性措施大面积宽松

  抑制:2016Q4-今全面限制、调控史上最严2016Q3调控政策再次收紧、限购限价限售限签限转让等政策出台;

  以上来自西南证券(行情600369,诊股)报告:《拥抱价值周期,地产投资三段论》

  每一次刺激或抑制房地产,都有其不同的背景。但相同的是,再也没有比房地产更好更见效的调控工具了。

  以本轮周期举例,自2014年7月份开始,我国外汇储备进入逐月减少的趋势,2015年更是20年首次外汇储备下降。在此背景下,不惜一切代价捍卫外汇储备是我们的共识,而房地产恰好又是唯一能够和外汇规模匹配的行业,14年3季度开始,限购限贷规模大幅度放松,去库存成为我们的口号,房地产给了市场一个资金通道。

  未来,房价还有没有可能大涨?

  实际上,房地产也出色的完成了任务。在去库存的大背景和外汇的严格管控下,我们的外汇流出速度逐渐放缓。17年外汇也止跌回升。与此同时,我们多地还出现了房产“限售”政策,把猛如虎的资金锁在笼子里,既保证了增长,又防范了风险,堪称完美。

  未来,房价还有没有可能大涨?

  图片来源:同策咨询研究部

  看了这么多,你了解顶层设计的思路了吗?比起房价涨跌,或者说,一定程度的房价涨跌,不是高层考虑的事情。我们要确保的是

  1、经济的高速增长(从2020年到2035年,在全面建成小康社会的基础上,基本实现社会主义现代化;2035年到本世纪中叶,在基本实现现代化的基础上,建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国)

  2、防止较大的风险出现(经济、社会、民生,方方面面)

  所以,未来房价涨不涨,要看整个宏观经济能不能保持不错的增长。当房地产投资下滑影响到宏观经济的时候,到时一定会放松。

  如果真要跳大神预测一下什么时候会放松。我们看一下刚刚出炉的,第三季度的经济数据,GDP是6.8%的增速。而且目前三四线城市的房价也在“去库存”中,短期一年到一年半内,这个口子打开的可能性不大。(别轻易被媒体们“以后不可能再大涨,或者楼市已经变天”收智商税)

  02. 楼市中的利益博弈

  这方面不可能说的太透。但是可以举个例子。

  我们上学的时候,都是分成N个小组打扫卫生。每个小组长都负责一个片区。校领导们巡视的时候,有时候会抽查某个片区,抽到谁,谁不严格执行命令,那就要挨罚。

  当然,领导们的检查有高压期也有放松期。高压期再调皮的学生也要老老实实做卫生。过了高压期,该偷懒还是会偷懒。

  看一件事情是不是能落地,不仅要考虑到下达命令一方的态度,更要考虑到执行层面的难度。

  我们地方ZF的任务和目标是,要提高居民长期的福利水平。

  未来,房价还有没有可能大涨?

  虽然土地财政屡受诟病,也正是因为土地财政,才能使得地方ZF有相对充足的资金来源推进城镇化,进行进一步的居住,娱乐配套升级,带动城市的经济发展。也正式因为城市发展,居民收入提到,城镇化才能提升土地出让金的价格。

  当前,二三线城市依然以土地财政为主要收入来源。这是客观事实,三五年不可能发生根本性改变。

  2016 年南京、合肥等城市土地出让收 入甚至超过了当年的财政收入;同时,对于大部分二线城市,房地产市 场仍然以新房市场为主。

  未来,房价还有没有可能大涨?

  未来,房价还有没有可能大涨?

  以百城土地成交的溢价率作为监测开发商竞拍土地情绪的指标,可以观察到,在每一次小周期中,当调控政策出台,其影响不断发酵,土地市场溢价率出现大幅度降低之后,一段时间后普遍会出台调控修正政策或扩张性财政政策

  未来,房价还有没有可能大涨?

  房价的每次小周期波动,基本都与土地市场的小周期保持一致。土地市场在房价上涨期间,溢价率高涨,开发商竞拍土地热情高涨;在房价下跌期间,土地市场溢价率下降,在调控政策影响逐渐发酵之后,核心城市出现流拍情况。从历史路径观察,在房价下降、土地市场低迷持续一定时间后(一般大于 6 个月),会有调控修正或者是扩张性财政政策出台。

  一个关键的参考因素是,当土地市场行情低迷、出现大规模流拍、地方政府的土地收入下降的时候,调控政策的拐点也就到来。

  说明:本文只是论述了未来房价大涨的可能性,而不代表现在积极进入楼市。眼下大部分都是牛市末期,比如武汉长沙,而环京也已经盘整了一段时间,明年的楼市大部分会很冷。但未来,依然有机会。

  裹紧我的小棉被。

  未来,房价还有没有可能大涨?

关键词阅读:房价 大涨

责任编辑:Robot RF13015
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